四項指標觀察 房市正要走空

新北市朱太太問：大家都在說，房市要反轉而下，但媒體卻報導，今年上半年爆大量，建商在想什麼，難道不怕房子賣不掉嗎？還有，房市真的要跌價了嗎？ 答：台灣房市自2003年SARS過後開始谷底反彈，迄今已走了十多年的大多頭，已脫離過去房市多頭大約走5~7年的慣性，因此，當房市過熱，引發政府的大力打房下，從去(2014)年開始，空方訊息一直有增無減。 對於2015年一開始，房市卻出現爆大量的統計數據，從原預計8000多億元到上兆元的推案量，基本上，我對這個數據存疑，因為很多正在銷售的案子，有些是從去年賣到今年，有些是去年為避開九合一選舉而遞延至今年才推案。 至於造成上半年建商積極推案的情況，一是因為明年有總統大選，建商擔心選舉效應會提前至今年下半年發酵而選在上半年推案；再者是今年7月1日實施新的容積上限管制，不少建商在過去一年急於搶建照(建築執照)，以至於今年有不得不推案的壓力。 觀察房市目前由多翻空的確立指標有： 一、不動產重稅時代來臨：如台北市修改台北市的房屋稅條例，大幅調高精華區及路段的房屋稅，不少在2014年7月1日以後交屋的新成屋，今年5月要繳的房屋稅都大幅調高。 最近媒體就報導，實價登錄的「華固松疆」30坪的自用住宅房屋稅，從39.8萬元暴增為95.1萬元，而交屋時，買方要負擔的契稅(成交價的6％)，也從199萬元暴增至475萬元。 試問，這些都是買方現在交屋以及將來持有時必須負擔的成本，怎會不影響消費者的購屋意願，進而衝擊買氣。 二、房市超額供給：從數據顯示，過去幾年大量累積的推案量，例如2012年北台灣推案量即超過9000億元，2013年及2014年分別為1.2兆、1.1兆元，這麼龐大的數量在二、三年興建工期結束後，已陸續進入交屋潮，而近年不少投資客搶進的熱區，即會因投資客不想揹房貸而伺機拋出，若再加上今年上半年的爆大量推案，建商也急於搶潛在購屋者的情況下，極易形成多殺多而導致房價面臨一波下修壓力。

三、利率走升壓力：依據外電報導，美國聯準會官員在1月底的決策會議後，仍會重申他們對升息「保持耐心」，此外，聯準會也憂慮美國10年期公債殖利率已跌破2％(1月26日為1.79％)，另美國30年期公債利率亦僅2.37％，至於攸關購屋成本的30年期抵押貸款固定利率，也由年初的4.53％下降至1月22日的3.63％，這些情況讓人無法明確掌握美國的升息動向與時間點，雖然升息只是早晚的事，惟在歐洲央行(ECB)於1月22日宣布總金額達1.14兆歐元的購債計畫之後，更讓大家對於未來全球資金與利率走向之不確定性充滿疑慮。



由於新台幣是緊盯美元，一旦美國有升息動作，也將牽動台灣中央銀行的連動升息，至於反應期約落在美國升息的半年前後；而一旦央行有升息動作，各銀行也會調高房貸利率，如此一來，民眾的房貸負荷就會跟著增加，過去房市多頭所賴的低利率環境將不再。



四、房價所得比偏高：所謂的「房價所得比」原是指房價中位數除以家庭所得中位數之比，現今則泛指購買房屋總價與家庭年收入之比。



依國際標準，一般係以房價所得比約在3~5倍為合理區間，超過5.1倍就屬負擔過重；此外，如就房貸負擔而言，房貸本息以不超過家庭收入的30％，才不致排擠到其他日常開支而影響生活品質。



觀察最新調查的數據，香港在2014年第3季的房價所得比為17.0倍，若相較2013年第3季的14.9倍，升幅為14％，另加拿大溫哥華也從7倍多提升至10.6倍。至於台北去年第3季則是15.01倍，前行政院長江宜樺提出三點作法，希望能降低至10倍以下，但隨著江揆的去職，只怕政策成空響；更何況，房價所得比的下降，還得要房價降、薪資上升的雙向配合，惟以目前台灣薪水停滯不前的情況，還有誰敢樂觀預期。



由以上四項指標來看，在大環境不利房市發展之情況下，再加上政府今年仍會持續加重打房力道，因此，房價走空幾乎是可預期，只剩下「房價要跌多少？」才算合理的疑慮。



而在房市利空當頭之下，今年上半年又爆出數千億元的大量，對於房價下修壓力必然有增無減，但一些精華區或具交通題材的區域，只要是自住型的產品，不必過於擔心房價會大幅下跌，一般來說，供給量大的區域，未來房價反轉的情況較為明顯，則是社會大眾早已普遍存在的共識。 (顏瓊真整理)