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店面投資學問多 3達人分享祕訣 |
| 房東：老師傅 發表時間：2017-02-21 |
 杜俊慶說，店面投資的價值主要看「租金收益」，也就是投資報酬率，因此，有些成功的店面投資者，就愛買賣有像便利商店之承租方的店面。 不過，有些夠認真、很有創意的店面投資者，希望創造更高獲利，會專找一些地段不錯但賣相不佳的店面，以較低的價格切入，如復興南路與市民大道旁的「鮮芋仙」，因店面低於路面，但投資客進行「加工裝飾」，用木板將店面墊高，並找到鮮芋仙的承租方，後來再轉手出去的價格，比原先買價高很多，這就是懂得為自己的投資創造更高價值的案例。 案例２劉先生 年齡：39歲 店面投資年資：15年 最快速獲利：單筆獲利450萬元 店面投資獲利心法：一黑：黑馬、二白：產權清白、三花：要有好的花色、四黃：會賺錢的黃金屋 從事土地代書工作的劉先生，由於長期協助當事人處理土地買賣移轉工作，幾年下來從中累積不少土地買賣實務經驗及人脈。15年前他開始規劃退休及資產分配，憑藉過往的工作經驗，他認為投資房地產最具保值及增值的潛力，由於他本身對擁有店面抱持憧憬及理想，總認為只要投資到好店面，就能快速在買賣之間坐擁增值的期待。 但他也明白相較於住宅，店面投資的資金門檻較高，若屆時無法順利賣出或承租，勢必造成資金周轉壓力，畢竟投資店面的未來期望值高，但是等待成本也相對較高，甚至必須負擔未來商圈是否成形的風險，用資金來養店面需要雄厚的財力基礎，並非一般人可以輕易投入。因此，為了規避風險，他開始與朋友合資，依個案金額大小，出資比例分大、小股東，幾年下來也快速累積上千萬財富。 成熟商圈成本高 挑稀有性下手 常有親友問他：「投資店面要怎樣才可以賺到錢？」劉先生表示，通常會投資店面的不外乎投資客、有錢人、存錢養老者三種人，或是本錢不夠但又想投資店面，利用集資購買，建議可多人集資統一管理及投資。 劉先生認為，成熟商圈的店面，經過這2、3年的炒作，價格都已經是高不可攀，而且真正的好店面不容易買到。因此，他以賭注方式選擇尚未成熟的商圈，也就是說他挑選店面的原則是稀有性、有租金效益、改建後可分配面積比率高且不需要整理(維修費用低)，另外，下手要計算預估租金投報率，一般超過4.5％以上就很好，3~4.5％尚可，至於3％以下就要小心。 但選擇好店面達到增值空間的投資重點，如何便宜買進接著在增值後的賣點出售，更是獲利的關鍵，劉先生提出投資原則如下： ●交通：1. 離捷運站近，可上捷運局查詢現在及未來捷運預定路線相關資訊；2. 主要道路；3. 快速到達目的地。 ●學區：首要考量為小學附近，接著是中學、高中、大學，以此類推，畢竟小學是求學階段必經過程 ●政府政策：由於政府政策會影響居住環境生活機能，例如內湖科學園區、南港科學園區等。投資前要先了解政府相關配套政策，台北市可以上都市發展局網站查詢，其他縣市則可上城鄉發展局網站查詢，藉此了解未來投資店面的前瞻性。 ●環境：最好附近有山、有水，公園、綠地，等生活機能完備。 ●風水：針對店面，參考「文、武、陽、陰」，另外有些店面適合三角間，或是藉由市調瞭解附近人氣是否旺盛，若未來人潮有所移轉，將會影響出租率。 案例3 李明達 年齡：36歲 店面投資年資：5年 最快速獲利：一個月200多萬元 店面投資成功心法：1. 不熟的東西不要碰 2. 發獎金給房仲─有錢大家賺 在做店面投資前，李明達已經有一般房子的買賣及出租投資經驗，他在口袋累積至2千萬元後，開始嘗試做店面投資。 他的投資哲學是「不熟的東西不要碰」，因此，就地緣關係，專以永和地區店面為主，他在2009年10月以1050萬元買下一間承租方是洗衣店的店面，在第一個月租金還沒收到，就有人看店面收租穩定，以1300萬元接手，利差高達200多萬元。 李明達認為，房地產迷人之處就在「進可攻、退可守」，在收租的同時，房子也在增值中。 現金部位高 投資報酬率至少3.5％ 不過，並不是每一間店面都能漲，李明達強調「地緣性」，也就是劃一個圓圈，圓圈內不管是不是你買賣的案件，連別的店面成交行情都要瞭若指掌，就能掌握買賣行情，將來自己要買賣，也不會買貴了，先立於不敗之地。 李明達認為，好的店面投資者要勤練基本功，此外，錢也不要怕給別人賺，很多投資者為了省下佣金，自己賣房子，把路走窄了，若是透過房仲員經手，讓他們賺佣金，日後有好的物件，他反而第一個會想到你。甚至有些時候，李明達私底下還會包一個「大紅包」酬謝對方，這就是他發獎金「有錢大家賺」的哲學。 而一般人要如何進這一行呢？李明達建議： 1. 店面投資金額大，現金部位至少5成以上(內含1成周轉金)，而有些銀行若放貸6成以上，大都要求先看該店面的租賃約。 2. 看小環境，即周邊的店面生意好不好，此外，最好不要有銀行、郵局或學校，因為一到晚上，這些場所燈不亮，就會造成「商圈中斷」，亦即要懂得避開風險。 3. 看投報率，最好有3.5~4％。 4. 租金要高，就要創造店面的價值，也就是先了解一些連鎖店店面的承租條件，找出他們會想租的店面。 此外，李明達投資店面還有2個小撇步： 1. 專找指標商店的隔壁店面，如麥當勞、7-11等指標商店，他說，這些公司在找點的評估上，都是非常謹慎及周全的，對人潮的掌握也最正確，在這些知名連鎖的「金店面」旁，買個「銀店面」也不錯。 2. 房仲公司多的區域，因為有仲介商機，他們才會設點。 |
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| 1 樓住戶：王文舜 發表時間：2018-10-02 |
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