錢進金店面-嚴選黃金店舖6大指標

以下為你清楚解盤搶手店面基本條件，分析賺錢店面地段、格局有何過人之處；何謂商圈發展的「月亮星星效應」、關乎人潮的陰陽面，此外，勤走商圈也是店面投資成功之道，讓你更清楚人潮動線，明白附近店家生意發展，更有利於未來店面的選擇及經營。

賺錢頭家換你當

手上握有一大筆資金，與其擺在銀行生利息，或放在股市，每天擔心漲幅程度，還不如轉投資店面，改行當頭家或房東，賺錢更爽快。以下提供你嚴選黃金店舖的6大評估指標，讓你輕鬆賺到金店面。

俗話說，「一舖旺三代」，選對了一個金店面所帶來的投資效益更是驚人。然而，金店面不會憑空出現，精準的找店眼光，靠得是事前充分的評估，了解大環境的經濟趨勢、尋找具增值潛力的商圈、熟知金店面的必備條件、進場時機、短期變現或長期轉租，並掌握周邊公共交通建設等利多消息面等，才能順利「錢」進金店面。

 ●評估指標 1－店面收益投報率約4%

因為國民所得成長幅度高，財富累積速度快，因此對於不動產投資的需求成長率逐年高升。從投資的角度來看，投資店面首重「收益性」，更得斤斤計較背後的投資報酬率高低。店面投資報酬率的算法，以每年租金收益除以總房價成本。根據統計數據顯示，全球熱門城市的店面投資報酬率約在3%∼4%左右。

●評估指標 2－瞄準發展中的規模商圈

挑店面，最重要是找到一個持續發展的商圈，而不是經營一個已經沒落的商圈。舉例來說，當年西門町的發展雖然一度受到台北精華商圈東移的影響，被東區、信義計畫區瓜分掉購物人潮和消費力；但把時間點拉長來看，其實現階段的西門町經濟表現依然亮眼，持續保有聚集經濟的力量，在大部分店面持有者惜售的情況下，行情看漲。投資店面不能只看一時，要把時間拉長遠來評估，只要是一個成熟或規模到達一定程度的商圈，都有其消費發展的利基點，有可能從中找到高投資報酬率的金店面產品；尤其腹地較小的台北市，不可能因為重大公共工程移轉的影響，導致市內既有商圈從繁華到沒落。

●評估指標 3－長期持有勝過短線套利

投資套房或住屋的資金需求，手頭約需數百萬到一千多萬元不等，而投資店面所需資金更為龐大，大多從兩千萬元起跳，不過相對來說，店舖的收益性較佳，因此成為投資型客戶偏好的首要投資標的物。當一個商圈從成形到發展成蓬勃榮景，是需要漫長時間的經營，所以店面投資建議長期持有，才能賺到較高的投資報酬率。早期位於西門町的店面持有者，房價約一至二百萬元，如今售價已動輒數千萬元；過去10年，東區店面一坪售價約在一、二百萬元，如今一坪則飆升至三、四百萬元，投報率高。房價攀升時，購買店面絕對要著眼於長期的（租金）收益，而不能只考慮短期買賣的價差空間，因為此時價差空間並不大，若以此為判斷標準，可能會讓人錯失賺錢的大好機會。再加上景氣復甦，越來越多資金流入不動產市場，低投報率已蔚為常態，若手頭有一個報酬率達4%以上的不動產，誠屬理想的投資型房屋產品，值得投資。

●評估指標 4－培養店面投資眼光

精華地段超強的吸金魅力，令人羨慕，但其高貴的屋價或租金也令人咋舌。精華地段不是不能投資，但是店面單價和總價偏高，相對的投資門檻也高，所以投資客在行動前，得先評估個人資金能力，且不宜做高槓桿的投資。至於新興商圈方面，與過去房市交易狀況相比，現今不動產的資訊更為透明化和多元化，投資人很容易就能取得相關資訊，因此所謂的新興地段或利多條件，很快即可反映在市場行情上；也就是說，即使投資人在事前獲知新興地段的資訊，也不見得可以相對低價搶先進駐該地段店面。所以，投資店面還是要看店面的收益性及未來性。若將店面設定為10年的長期投資，再從長期投資角度去觀察商圈消長，像東區在未來10年的發展依然閃亮，所以東區就是個很好的投資目標。

●評估指標 5－寬門面切割出高坪效

店頭門面寬，代表可利用的廣告綜效較大，吸引消費者的聚焦力也較高；再者，寬門面的店面與窄長形的店面相比之下，寬門面店面還可以被切割分租，甚至可以由一切割成三個店面，即使每個分割店面的面積小，相對地，其坪效卻因此拉高。例如原本50坪的店面，一坪租金為6,000元，房租總價為30萬元，若切割成三個店面後，每個店面可能各租12萬元，房租收益將大幅提高。

地段比一比

透視黃金地段 坐擁金店面

位於黃金地段上的搶手店面可遇而不可求，事前深入商圈，分析比較地段優缺點後，深度了解商圈特性，才能幫你選對商圈、買對店面！買對金店面，可以享福三代；選對好地段，則不必擔心有店面空窗期。金店面的基本條件，不外乎是精華地段、交通便捷，承租業種以金融、精品、連鎖店為佳，而找到金店面的最終目的仍以「收益」為最佳前提。

  1 百貨精品商圈

百貨精品商圈的消費力最強，沿街店舖也是所有連鎖店、店面經營者最想承租的，它的收益性最高、也最穩定，周邊商圈因此形成所謂的「月亮星星效應」（月亮是指大型百貨購物商場，星星則是周邊腹地內的店面）。正如微風廣場開幕後帶動復興南路一段消費熱潮，使得原本較冷清的市民大道及復興南路交接口店面商機興起，一樓店面紛紛被餐廳業者、精品店面承租，營業效益看漲。但也有例外的，一度被看好的京華城商圈，帶動八德路四段沿街店面房價和租金，但隨著東區其他Shopping Mall興起，人潮逐漸轉移，進而影響其周邊店面行情。

  2 大學城

大學城商圈也是賺錢店面的選擇，台北市以師大古亭和台大公館一帶最具代表性。熱門的大學城特性為學生多，人潮無窮；位於重要交通集散點；周邊住宅社區及商業設施密集，消費力強。

  3 重劃區

重劃區內的店面須留意區內的發展軸線，多數在重劃區投資店面者，基於市中心店面價格已爬升到相對高點，因此退而求其次的轉往價格還不算高的重劃區。投資重劃區的先決條件，必須看準未來發展的中心點，建議以大型商場或百貨公司為指標。以台中七期重劃區來說，因為周邊尚未整體規劃齊全，令人難以判斷其未來中心點，建議自行蒐集相關資訊，或可請教熟悉當地房仲業者。其次，便利的交通路網也是判斷未來前景的重要指標，只要找到貫穿重劃區內兩條主要幹道交接路口的三角窗店面，即為黃金店面所在！

  4 商場百貨店面

西門町萬年大樓、東區的頂好名店城是台北知名的百貨商場，其他像信義計畫區內的信義誠品商場，則將原先屬於華納商圈的人潮再往北延伸，創造另一波商圈商機。企圖依附大型商場內店面的投資者，除了要評估康圈的消費力外，也要評估商場的經營能力。

  5 封閉型社區

消費人口通常來自於社區住戶，因此得深入觀察居民的消費習慣偏向哪些業種，多數封閉型社區只能有診所、零售商店、美容沙龍、眼鏡行等民生基本需求店種。一般來說，租給便利商店則是社區店面的理想選擇。若社區內一樓店面多數閒置，這表示此社區店面就不是很好的投資標的；若社區居民多為年長的退休銀髮族，因為老年人的消費習慣較為節省，消費力反倒不強。

  6 巷弄內店面

礙於熱鬧街道上的店面租金過於高貴，退而轉進巷弄內投資店面者，在業種選擇以小吃店及特色餐廳居多，典型的像台北永康街及忠孝東路一帶。永康街巷弄內的店面多為主題餐廳，客群不侷限於附近居民；人潮洶湧的忠孝東路，即使深巷內卻依然可見人潮，這是因為忠孝東路商圈發展成熟，每條巷弄都具有超強的滲透力。

 

  7 二樓店面

成功關鍵在於商圈消費人潮是否夠多，在忠孝東路上甚至三樓、四樓都可以開門做生意；但位移一些，到了敦化南路的辦公商圈，可能沒有足夠的人潮能夠支持二樓店面的需求。二樓店面最好有自己的獨立電梯或通道，此類型的租金收益較佳；其次，還得考慮門面外是否能掛設明顯招牌，無法架設的則適合不須廣告曝光的熟客型生意，如髮廊、美容、健診業。二樓店面沒有所謂的房價或店租行情價，較不容易找到承租方及下一手買方。

  8 夜市或老街

因為假日休閒風氣的形成，夜市或老街因此成為熱門的店面地段，像台北的淡水、三峽老街、士林夜市、宜蘭及羅東夜市、台中逢甲觀光夜市或高雄六合夜市等。此類店面與觀光景點店面一樣，需要投資者多方蒐集資料，深入分析當地人氣及觀光熱門指數，才能無往不利。