專業鋁門窗、鍛造門設計及安裝
價格便宜、品質好、設計佳,值得您信賴
抓漏油漆工程承包,居家油漆粉刷、外牆油漆
油漆老師傅專業施工,來電免費估價!

首頁  •  beat 論壇 • 房屋租售討論     • 

買房議價技巧 判斷合理房價,購屋殺價專家告訴你

房東:賴則萱
發表時間:2013-08-31


購屋議價,了解房子合理價格為首要,年輕人首次購屋,容易衝動、下決定前多看房、多聽各方說法,考量未來轉手性,讓第一間房子變成未來的資產,而不是扛在肩上的負債。


找到喜愛的房子後,接下來「議價階段」,往往經驗不足買貴了,要議價必須先了解房屋行情,以下是幾個議價技巧與注意事項


◎多比價,了解區域行情後,建議將總價換算為單價來比價與議價

◎若為法定車位,換算單價前,應將總坪數與總價分別扣除車位坪數與該區車位行情價

法拍屋多會拉低同社區房價,可以社區法拍屋價位來與屋主議價

◎以鄰近嫌惡設施為由,向屋主爭取議價空間

◎尋問該屋出售原因,若屋主急著變換現金,議價較具彈性

◎了解該屋釋出時間,已釋出一段時間仍未成交的物件,相對好殺價

◎調查屋主購屋時間與價格,若購入價格低,議價較容易


"購屋要議價必須先了解房屋周遭行情"

購屋要議價必須先了解房屋周遭行情



買房殺價ㄠ好康 合理估價有撇步


面對居高不下的房價,您知道如何估算合理價值嗎?如何破解房仲業舌燦蓮花的推銷?除了可以用鄰近路段比價、報酬率回推或折舊計算等方法,估算合理房價區間外,專家還要教您買房殺價要贈品的小撇步,跟著我們看下去吧!


掌握三法 計算合理房價


1.比價法:這是最簡單也最方便的方法,只要肯開口問就能對附近的房價更加瞭解,但詢問到的房價也要根據屋況做議價的調整,例如賣方開價30萬,若因為沒有整理導致屋況很差,買方可以每坪2萬∼3萬裝潢費的預算,來做為扣除每坪單價的議價空間。


2.報酬率回推法:第二種估價方式是以報酬率來回推,消費者可以針對想要購置房產的區域,先做租金查詢的探訪,以台北縣為例,目前租金合理報酬率約為房價的2%∼3%,假設附近房屋月租金為1.8萬元,全年租金收入為21.6萬元,那麼屋價大約就可能會落在1,080萬∼720萬之間。


3.計算折舊率:第三種則是計算折舊率,以鋼筋水泥建築來說,在會計上的使用年限設定為50年,所以每年約有2%的折舊率,公式為:預售屋訂價×折舊率=中古屋房價。只不過這樣的算法目前在台北地區也不太適合,因為都更議題的炒作。


專家指出,買房子不能只靠計算公式,公式只是幫助買家拿捏購屋預算的標準,還應該結合市場和賣方價格,加以評估是否合乎自己的需求及財務能力負擔。


公設比多少為合理?】


瞭解如何估算房價後,接下來就是針對房價中所含的各項建築或設施加以區隔,並計算出房屋內可用的實際坪數。所有權狀中不屬於房屋實際坪數的部分就是所謂的「公設比」,且2005年建築法規新制上路後,規定八樓以上的建築物必須設置雙安全梯及排煙室,導致新大樓公設比通常會在30%上下。專家指出,公設比愈高,實際使用坪數就愈低,首次購屋的自住型買家可以選擇公設比較合理的中古屋下手


房價先扣停車位


而除了公設比之外,估算房價還有一個常被忽略、卻很重要的細節就是停車位要另外算。徐佳馨表示,面對公設比過高或權狀坪數中內含車位的房屋,通常單價會比正常規格的房屋略低一些,買方在比價時要特別注意。


殺價小撇步:用每坪單價議價


徐佳馨表示,把車位和公設灌在坪數中,會讓整體房價看起來偏低,消費者無形中買貴也不自知,所以計算房價最好能扣除車位的坪數和價格後,再以剩餘房價除以實際房屋坪數,就可以算出每坪的真實單價。


財訊趨勢贏家雜誌也提供很好的議價方式


必殺技1  預做功課,多蒐集價格情資


購屋族,初次看屋時,不妨多詢問該區域價格,以及最近的成交行情,通常仲介為了與你建立關係,會把區域的現況描述一遍讓你了解。


必殺技2  讓房仲先出價測試退讓空間


真正進入議價階段前,房仲業者一定還會採取「激勵話術」,例如「現在屋主開價980萬元,已經算是低於行情價了。」或是「其實這間房子,現在還有一組買方很喜歡,準備簽斡旋。」


這類的話術目的是在促使買方盡快決定。買方一定要沉住氣,切記房屋第一次的出價,不應該是由買方提出,而是由仲介來出價。因為仲介透露的價格資訊,只是目前取得屋主同意的價格底限,並非是屋主價格的最後底限。


"跟仲介人員打交道,想買好價格,必須沉住氣"

跟仲介人員打交道,想買好價格,必須沉住氣



必殺技3  察看房屋謄本推估屋主類型


至於該如何出價,才有可能接近屋主的價格底限?應該要先判斷屋主是投資客還是自住客,如果屋主是投資客,對於房屋的價格,會理性評估投資損益,如果是自住型屋主,對於房子有感情,有些時候感性的議價訴求,比較容易打動屋主。


至於要如何判斷屋主類型,可以從房屋謄本著手。


房屋謄本上通常會註明屋主過戶登記的時間,如果購買時間是在1到2年內,而且裝潢好就要轉手,屋主多數是投資客。此外,從房屋的貸款抵押設定金額,則可推估屋主的成本價,通常是設定金額的1.2倍。例如,設定金額是800萬元,那屋主原來買價約是960萬元。


必殺技4  誠懇談判,縮小買賣差距


當議價階段進入「拉鋸」狀況時,賣方沒有主動降價意願,仲介會以各種理由,期望買方加價。買方不妨採取「誠懇談判,積極議價」的態度,一步步縮小買賣出價之間的差距。


必殺技5  壓低身段爭取微幅折扣


當屋主調降價格,但距離心中設定的買進價格仍略高時,這時候不妨採取「哀兵政策」,壓低身段,向屋主表明,自己真的很喜歡這間房子,但是資金就還差一點點,希望屋主可以再折讓一些價錢。


根據房仲業者觀察,目前議價的時間拉長,只要買方有耐心,可以和屋主「磨」,通常哀兵示弱的方式,也會讓屋主在最後關頭點頭同意。





  • 贊助網站       

    PLAN 室內設計
    室內設計首選,量身設計專屬品味空間,成就您的夢想!
    專業防水抓漏工程
    壁癌、防水、抓漏、修漏工程,專業團隊,經驗豐富、優質有自信才敢附保固
    鐵鋁門窗工程
    專營門窗、欄杆、採光罩,款式多樣,堅固耐用品質保證,歡迎來電洽詢

  • 1 樓住戶:小楠醬
    發表時間:2013-10-09

    我有位朋友之前就是跟很多仲介配合,一年買賣快10多間,賺快上千萬

    你也可以到比價網看看,比價網提供一個不錯的服務,比價網已經和300位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳購屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間,我朋友都是在這找房屋仲介配合,因此找到很多便宜的房子

    全民比價網 http://www.prices.com.tw/

    投資買屋刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/invest.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php



    2 樓住戶:陳啟玉
    發表時間:2013-12-04

    如果您的房子,出租出售到處貼紅紙又怕被開罰單嗎??

    全省租屋查詢請點選:J2H房地產 http://www.j2h.com.tw/house/


    真的很方便..省時省力又省事屋網瀏覽人數高、搜尋使用率高...

    這個網站主要是以提供租屋資訊及服務為主...

    是一個讓房屋出租的房東及租房子的房客都不必再四處奔波的地方



    3 樓住戶:蔡志瑋
    發表時間:2014-01-02

    想要找到更多更便宜的房子,只要到輕鬆估價網填寫相關資料就會有很多專業知識和豐富經驗的房屋仲介,為你服務幫你找便宜的房屋

    輕鬆估價網 http://www.questions.com.tw/

    投資買屋刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/invest.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/sell.php

    租屋比價刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/rent.php





     共 3 人回應  選擇頁數 【第1 頁】 

    姓名:
    佈告內容:
    其他選項: